Advies:Verkrijging door vennoot van onroerend uit vennootschap

Fiscaal Advies door Marc De Munter (Bakertilly)

Niet zelden gebeurt het dat een vennoot een onroerend goed in onverdeeldheid aankoopt met zijn of haar vennootschap, bijvoorbeeld negentig procent voor de vennootschap en tien procent voor de vennoot. Bedoeling is vaak dat de vennoot dan later het onroerend goed kan overnemen van de vennootschap zonder betaling van het registratierecht op de verkoop van onroerend goed. Niettemin zal dit verkooprecht niet zelden toch van toepassing blijken te zijn.

Vaak wordt er dus een onverdeeldheid gecreëerd tussen venno(o)t(en) en vennootschap met de bedoeling dit onroerend goed later te kunnen overdragen aan de venno(o)t(en) onder toepassing van hoogstens het verdeelrecht, dat in het Vlaams Gewest 2,5% bedraagt, zijnde een kwart is van het standaard verkooprecht.

Sedert 2014 is dit echter niet meer vanzelfsprekend, zeker niet wat betreft kapitaalvennootschappen zoals een NV, waar de regel nu is dat automatisch (ook al bestaat er een onverdeeldheid met de vennoot) het verkooprecht toepasselijk zal zijn bij iedere verkrijging op welke wijze ook door een vennoot van onroerend goed uit de vennootschap, tenzij verkrijging bij wijze van inbreng in vennootschap. Eén en ander volgt uit een beslissing van de federale administratie van 22 september 2014, later overgenomen door de Vlaamse Belastingdienst (‘Vlabel’) en bevestigd in de rechtspraak.

Voor wat personenvennootschappen betreft, zoals een BVBA (of BV), geldt in feite dezelfde regel. Wel zijn er twee uitzonderingen. Zo geldt het verkooprecht niet automatisch (i) indien het onroerend goed wordt verkregen door de vennoot die het destijds zelf in de vennootschap heeft ingebracht of bij verkrijging door de vennoot van een onroerend goed dat de vennootschap tegen betaling van het verkooprecht (en/ of BTW) heeft verkregen als vaststaat dat die verkrijgende vennoot de hoedanigheid van vennoot reeds bezat op het ogenblik dat de vennootschap het onroerend goed verkreeg (de zogenaamde ‘historische vennootregeling”) en (ii) bij verkrijging door alle vennoten gezamenlijk van een onroerend goed van de vennootschap n.a.v. haar vereffening (de zogenaamde ‘wachtregeling’ omdat de heffing van het evenredig registratierecht wordt uitgesteld – zie verder). Wat betekenen deze beide uitzonderingen, die ook kunnen gecombineerd worden, nu in de praktijk?

Historische vennoot-regeling

De eerste uitzondering betreft onroerende goederen die:
• hetzij worden verkregen door de vennoot die ze destijds zelf in natura heeft ingebracht in de vennootschap;
• hetzij worden verkregen door een vennoot waarvan vaststaat dat hij of zij reeds de hoedanigheid van vennoot bezat op het ogenblik dat de vennootschap de betrokken onroerende goederen verkreeg tegen betaling van het verkooprecht (en/ of BTW voor nieuwe gebouwde onroerende goederen). In deze scenario’s zal de verkrijging belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard zodat er niet automatisch toepassing wordt gemaakt van het verkooprecht. Veelal zal dit leiden tot de toepassing van het verdeelrecht van 2,5 procent.

Wachtregeling

De tweede uitzondering geldt voor onroerende goederen die in het kader van de gehele of gedeeltelijke vereffening van de vennootschap aan alle vennoten pro rata hun aandeelhouderschap worden toebedeeld door de vereffenaar. Gezien deze afgifte noch overdragend noch aanwijzend is van aard, is er geen evenredig registratierecht verschuldigd. Dit houdt in dat bij de toebedeling aan alle vennoten pro rata hun aandeelhouderschap enkel het algemeen vast recht van vijftig euro van toepassing is. Indien later de vennoten (in onverdeeldheid) deze onverdeeldheid wensen te wijzigen of beëindigen zal het verdeelrecht van 2,5% toepasselijk zijn, hetzij op de waarde van het afgestaan deel (indien de onverdeeldheid niet volledig ophoudt), hetzij op de volledige waarde van het onroerend goed (indien de onverdeeldheid ophoudt en één van de vennoten 100% van het onroerend goed bekomt).

Aangevuld federaal standpunt

Recentelijk heeft de federale administratie haar standpunt van 2014 vervolledigd en aangepast, hetgeen zijn belang heeft voor het Brussels en Waalse Gewest. De aanvulling heeft betrekking op het scenario waarin een niet-vennoot en een personenvennootschap samen in onverdeeldheid een onroerend goed aankopen en waarbij de vennootschap naderhand afstand doet van haar onverdeeld deel aan de mede-eigenaar, die ondertussen wel vennoot is geworden in de betrokken vennootschap. Ook hier past de federale administratie het verkooprecht toe, nu de historische vennoot-regeling geen toepassing kan vinden (onroerend goed niet ingebracht door mede-eigenaar, noch was deze laatste vennoot ten tijde van de aankoop in onverdeeldheid). Het valt te verwachten dat Vlabel dit standpunt zal volgen.

Dit advies verscheen in het magazine Vrij Ondernemen.

Meer informatie: www.bakertilly.be

Fiscaal advies screenshot